柳州市旧城改造土地熟化项目操作指引

    为规范我市旧城改造土地熟化工作，推进旧城改造土地熟化项目有序实施，根据《关于引入社会资本参与旧城改造土地熟化工作的实施意见》（柳政发〔2017〕12号）等有关规定，结合我市实际，特制定本操作指引，请遵照执行。

一、项目申报的基本条件

    在柳州市建成区范围内具有以下情形之一的片区，城区政府可以申请以社会资本参与土地熟化模式开展旧城改造工作：

（一）房屋建筑危旧或居住生活环境恶劣的

    1.建筑年代久远、房屋质量或建筑结构存在安全隐患的危旧居民房连片区，如单层砖混结构、多层板楼等城市棚户区。

    2.居住生活环境恶劣，存在环境污染、消防卫生隐患、地质灾害或排水排污、采光通风等存在严重问题，不适宜居民生产、生活的成片居住区，如城中村、城市居民私房连片区等。

（二）城市基础设施或公共服务设施亟待完善的

     1.片区城市基础设施、公共服务设施严重不足，需通过改造提升教育、医疗、交通、园林绿化、公共开放空间等城市承载力。

    2.根据城市规划要求，确定需实施城市公共利益项目建设的片区。

（三）与城市社会经济发展要求冲突，影响城市规划实施的

    1.因片区规划功能定位发生调整，现有土地用途、土地利用效率或建筑物使用功能与规划功能不符，影响城市规划实施的成片城区建成区。

    2.根据政府有关产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房、仓储用地，因土地利用效益低，或不符合安全生产、环保等要求而需改造的厂房、仓储用地，须结合周边需求连片改造。原则上，单独厂房、仓储用地不列入旧城改造土地熟化范围。

二、项目改造范围的确定

    旧城改造土地熟化项目坚持“连片改造、配套优先”的原则，项目改造范围的划定应符合以下要求：

（一）项目改造边界的确定

1.项目改造范围以城市控制性详细规划管理单元为基础，综合考虑自然分界、产权边界、功能布局和交通组织等因素合理确定，不单纯以村集体用地或企业用地权属划定改造边界。

2.项目改造范围应在优先考虑保证片区城市基础设施、公共服务设施相对完整的前提下，充分考虑和尊重所在区域历史、文化关系的延续性，有针对性地确定成片改造边界。

3.改造范围边界涉及规划道路与现状道路不一致且规划道路为未建成区的，原则上以规划道路边界为界，规划道路用地一并纳入改造范围。

（二）项目土地面积的要求

1.为避免零星、无序的旧城改造开发，项目改造区域土地面积原则上应不少于40亩，若单个地块面积少于40亩的应与其他地块打包、捆绑引入社会资本，打包地块原则上应属于同一城市控制性详细规划管理单元。

2.基于改善居住环境、产业转型升级、完善城市配套或其他公共利益需要确需实施零星改造的项目，城区政府应就改造范围、配建要求等内容进行专项研究和说明。

三、项目操作基本流程

 （一）项目准备阶段

1.开展前期调查。城区政府委托市旧城改造服务处或其他有资质单位开展项目前期调查，形成项目前期调查报告。市规划局配合提供项目相关规划资料；市国土局配合提供项目地块权属登记、地上附着不动产产权等信息。

2.市旧改办审查。城区政府向市旧改办申请以土地熟化模式进行改造，同时提交项目前期调查报告。市旧改办对申报项目进行审查，提出审查意见。

3.市政府审议。项目经市旧改办审查通过后，报市规委会日常会审议；若项目需要，还应报市规委会全体会审议。项目经市规委会审议通过后，按程序报市政府常务会审议。

4.项目纳入城建计划。经市政府常务会审议通过采用土地熟化模式进行改造的项目，由市发改委将项目列入本年度或下年度城建计划。

（二）项目招标阶段

1.编制项目土地熟化方案。市规划局向城区政府提供土地熟化项目规划设计要点。城区政府根据项目规划设计要点，结合前期调查报告，会同市旧城改造服务处共同编制项目土地熟化方案和招标文件。项目需开展城市设计工作的，招标文件中应附项目城市设计方案。

2.申请招标。城区政府向市旧改办申请开展项目土地熟化人招标工作，同时附项目土地熟化方案和招标文件。

3.组织招标。市旧改办确定批次招标项目，并组织城区政府开展项目土地熟化人招标工作。城区政府与中标人签订项目土地熟化协议，报市旧改办和市土储中心备案。

（三）项目征地、征收阶段

1.制定开发方案。城区政府委托熟化人开展项目总平图设计，明确原地回迁安置房位置、各地块具体规划指标等内容，项目总平图设计经市规委会审议通过后，可作为项目后期开发建设依据。

项目需分期开发的，城区政府应制定项目开发方案，明确项目总平图设计、地块分期开发计划，项目安置补偿方案等。项目开发方案应按程序报市政府批准。

2.土地一级整理。市土储中心根据城建计划组织办理土地一级整理相关手续。市土储中心按规定委托城区平台公司作为实施单位，负责土地一级开发整理具体工作。

3.启动征地、征收工作。由城区政府按照征地、征收规定开展项目范围内土地和房屋的征收补偿工作。项目发布征地、征收公告前，城区平台公司应根据市征地、征收部门的缴款通知将土地、房屋征收资金转入市征地办或征收办，由其按照规定和程序将资金拨付给城区征收部门开展征地、征收工作。

（四）土地出让阶段

1.熟化成本核定。城区政府完成项目土地一级整理后，按规定报相关部门审核地块熟化成本，并出具项目熟化报告报市旧改办备案。

2.出具熟化人资格认定书。市住建委根据报备的土地熟化报告，对土地熟化协议中的乙方出具相关批次项目的土地熟化人资格认定书。

3.申请地块出让。城区政府向市国土局申请项目地块公开出让并依据经批准的项目开发方案，提供地块挂牌条件，市国土局依法定程序报批并组织项目地块出让。

4.资金拨付。项目地块公开出让成功且受让人全额缴纳土地出让价款后，市财政局将按相关规定扣除计提、上缴基金和土地收储部门成本后的部分地价款拨付城区政府。城区政府按协议约定履行对土地熟化人的资金拨付义务。

四、项目申报相关材料要求

（一）项目前期调查报告

城区政府在项目准备阶段提交的项目前期调查报告，应包含以下内容：

1.项目基本情况。包括项目区位、改造必要性、改造范围、面积、现状建筑情况、不动产权属、使用情况、项目片区规划、可开发建设用地面积等基本情况。

2.项目周边区域现状分析。包括周边不动产权属、使用情况，周边交通、医疗、教育等基础设施现状和规划情况等。

3.项目改造分析。包括土地熟化成本和土地价值估算，经济平衡性分析、改造意向初步调查和实施建议等。

（二）项目土地熟化方案

城区政府在项目招标阶段提交的项目土地熟化方案，需在项目前期调查报告的基础上，根据项目需要完善补充相关材料：项目改造范围、项目建设规划设计要点、土地熟化成本概算等。项目拟分期熟化的，还应明确项目分期熟化计划等内容。

（三）项目招标文件

城区政府编制的项目招标文件应根据市旧改办提供的《柳州市公开征集旧城改造土地熟化人项目招标文件（范本）》编制，涉及内容修改或增减的，应在向市旧改办申请招标时作特别说明。