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一、楼市尚处调整阶段，政策信号明显已有城市优化调控
1.1楼市尚处调整阶段，政策信号明显已有城市优化调控
楼市尚处调整阶段。2023年7月全国商品房销售面积为7048万方，同比下降15.5%，降幅较6月收窄2.7个百分点，主要由于去年7月基数较低；1-7月全国商品房销售面积66563万方，同比下降6.5%，降幅较1-6月扩大1.2个百分点。2023年7月全国商品房销售金额为7358亿元，同比下降19.3%，降幅较6月扩大0.1个百分点；1-7月全国商品房销售金额70450亿元，同比下降1.5%，增速由正转负，较1-6月下降2.6个百分点。
房价降幅扩大。2023年7月住宅销售均价10854元/平，同比下降4.7%，降幅较6月扩大2.9个百分点。7月全国商品房呈现量价齐跌的状态。
各地区销售增速均下行。东部地区、中部地区、西部地区、东北地区2023年1-7月累计销售面积同比增速分别为-1.1%/-11.1%/-11.2%/+0.1%，分别较1-6月变动-2.5pct/+0.2pct/-0.3pct/-5.9pct；累计销售金额同比增速分别为+3.0%/-9.5%/-6.4%/-6.9%，分别较1-6月变动-4.1pct/-0.5pct/-0.4pct/-6.1pct。各地区销售增速均继续下行。
楼市尚处调整阶段，政策信号明显已有城市优化调控。2023年7月全国商品房销售面积同比下滑15.5%，市场销售延续6月的筑底态势。当前楼市尚处于调整阶段，是内需不足和购房人缺乏信心的表现。7月24日政治局会议明确提出当前宏观经济的形势及政策方向，在房地产领域，将适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求。自7月24日政治局会议以来，四大一线城市均表态进行调控政策优化，已有包括郑州、南京、杭州、重庆等在内的城市优化政策调控。
1.2 融资与销售回款继续承压，房企资金压力仍大
房企资金压力仍大。2023年7月房地产到位资金为9420亿元，同比下降20.2%，降幅较6月收窄1.3个百分点，主要由于去年基数较低；1-7月房地产到位资金为78217亿元，同比下降11.2%，降幅较1-6月扩大1.4个百分点。
房企融资、销售回款承压。2023年7月的到位资金来源中，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款的单月同比增速分别为-14.7%/-20.5%/-21.7%/-23.5%，增速较6月分别变动-0.9pct/+9.1pct/-2.3pct/-10.7pct。房企的间接和直接融资仍有压力，销售回款也较为疲弱。
降息有望引导房贷利率继续降低，利好购房需求释放。贝壳研究院的数据显示，2023年7月全国首套房贷款平均利率为3.90%，二套房贷款平均利率为4.81%，均较6月下降10BP。据贝壳研究院监测，7月贝壳百城银行平均放款周期为22天，较6月缩短1天，放款速度加快。8月15日央行下调MLF利率15BP至2.50%，下调7天期逆回购利率10BP至1.80%，后续LPR有望调降、房贷利率有望继续降低，利好购房需求释放。
融资不畅与销售较弱依然困扰开发商加大投资，保交楼取得持续进展。7月房企到位资金同比下降20.2%，降幅仍较大。分拆各项资金来源可以知道，房企的间接和直接融资仍有压力，销售回款也较为疲弱，一定程度上困扰开发商加大投资力度。7月新开工和投资增速分别为-25.9%和-12.2%，较6月降幅均有所扩大。相较而言，保交楼取得持续进展，7月竣工同比增长33.1%，增速较6月提升16.8个百分点。
二、融资不畅与销售较弱依然困扰开发商加大投资，保交楼取得持续进展
2.1 融资不畅与销售较弱依然困扰开发商加大投资
融资不畅与销售较弱依然困扰开发商加大投资。2023年7月房地产开发投资额9167亿元，同比下降12.2%，降幅较6月扩大1.9个百分点；1-7月房地产开发投资额67717亿元，同比下降8.5%，降幅较1-6月扩大0.6个百分点。2023年7月商品房销售额、到位资金、开发投资完成额的增速分别为-19.3%/-20.2%/-12.2%，分别较6月变动-0.1pct/+1.3pct/-1.9pct，融资不畅与销售较弱依然困扰开发商加大投资。
2.2 土地市场下行幅度较大
土地市场下行幅度较大。2023年7月100个大中城市住宅类用地成交建面为2290万方，同比下降49.3%，降幅扩大11.3个百分点。7月百城土地供需比为1.45，全国土地市场热度出现较大幅度下降。
2.3新开工降幅仍大，保交楼取得持续进展
新开工降幅仍大，保交楼取得持续进展。2023年7月房屋新开工面积7090万方，同比下降25.9%，降幅较6月收窄4.4个百分点；1-7月新开工面积56969万方，同比下降24.5%，降幅较1-6月扩大0.2个百分点。7月房屋竣工面积4501万方，同比上升33.1%，增速较6月上升16.8个百分点，竣工增速上升主要因保交楼工作的持续推进，且去年7月的基数较低；1-7月竣工面积38405万方，同比上升20.5%，增速较1-6月提升1.5个百分点。施工方面，2023年7月房屋施工面积累计为799682万方，同比下降6.8%，降幅较1-6月扩大0.2个百分点。
房企开工意愿跟随销售热度变动，竣工持续受保交楼政策支撑。目前销售仍处筑底阶段，房企销售回款较弱、新开工意愿较低，开工意愿提高需等待销售回升。相较而言，保交楼取得持续进展，为竣工提供支撑。
三、关注核心城市政策优化，推荐重点布局高能级城市的房企
维持全年核心指标预测不变。我们预测2023年销售面积、新开工面积、开发投资、竣工面积的增速分别为-5%、-25%、-8%、+15%。
关注核心城市政策优化，推荐重点布局高能级城市的房企。7月地产销售继续筑底，部分房企流动性风险暴露，供需两端的政策优化有望缓解行业的阶段性压力。核心一二线城市调控有望进一步放开，超大特大城市城中村改造为行业带来新机遇，重点布局高能级城市的房企有望受益。
房地产行业的风险主要在于销售、结转及房企信用修复可能不及预期：1、销售不及预期：地产市场销售目前仍处筑底阶段，未来有继续下行或恢复不及预期的风险；2、结转不及预期：销售疲弱导致房企销售回款较差，资金来源较紧张，项目的施工进度可能受到影响，或导致结转不及预期；3、房企信用修复不及预期：部分高杠杆的房企出险可能性仍存，导致行业整体信用修复进度缓慢，影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本，进而导致行业竣工及现金流压力加剧。
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