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南京日前公布2023年国有建设用地供应计划，今年计划供应住房用地820公顷，其中商品住房用地493公顷。土地出让情况是楼市行情趋势“风向标”，在南京发布年度土地出让计划的关键节点上，记者梳理发现，截至4月底江苏土地出让稳中提质，其中产业人才集聚地区市场“暖”意浓。
降低供应促进市场复苏
近十年，南京商品住宅用地计划供应量于2021年达至710公顷高位，2022年降至660公顷，今年南京商品住房用地面积回到2014年至2016年间的水平，在主城范围内，玄武区宅地供应为零，浦口区成为今年唯一一个供应增长的区域。此外，无锡市2023年度商品住宅用地为335公顷，相较去年的350公顷，今年土地供应量也有所下降。南京市房地产业协会副会长张辉认为，供地减少体现“以销定产”的思路，有利于减少新增住房供应压力、帮助楼市去库存，促进房地产市场更快复苏。
“政府发布的年度供地计划相当于一个土地‘储备池’，是否能成功出让，出让价格是否有溢价，要看市场情况。”南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华判断，从目前江苏几座城市的土地出让总体情况来看，市场回暖的总体趋势没有变。
截至目前，南京、苏州、无锡等多地土地出让吸引房企和公众关注。在南京首轮土地出让中，挂牌出让的11幅涉宅地块全部顺利成交，宅地中7幅溢价成交、4幅触顶摇号。当天同期成交的加油站地块，也引发25轮加价竞拍，土地市场热度回升。
在南京之前，多个热点城市的热点片区均有土地出让复苏态势。苏州第一批出让11幅涉宅用地，3幅触顶摇号、5幅溢价，最高溢价率达15%。其中，苏州工业园区一幅地块，吸引31家房企参与现场摇号，成交楼面价达35650元/平方米，创下园区新高。
热门地块多位于核心地段
“核心地段+优质地块”是今年江苏出地出让关键词，在优质地块的带动下，民企拿地积极。从土地供应端来看，不少城市推出优质地块，搭配供地政策优化，市场热情正在逐步被点燃。无锡第二批土地出让推出12幅地块，涉及各区核心位置，区位优势明显，规划条件成熟，周边基础设施配套完善，土地增值空间较大。
但从整体看，各地首轮土地出让环节，参与竞拍的房地产企业中，民营企业相对较少，这说明民营企业还处在恢复期，资金压力较大，一些企业没有余力开发新项目，这种情况会随着市场进一步回暖得到改善。“‘面粉价格降了，面包也会便宜’，性价比高的房源又会吸引到更多购房人，这便是市场调节。”吴翔华观察，目前市场还在缓慢恢复中，受资金以及风险承受能力限制，房地产企业会更倾向于去竞拍他们认为在项目开发时会相对比较保险的地块。有些地块，如果房地产企业判断在项目开发时存在风险，那么他们竞拍的意愿便不够强烈，地块的价格自然会回落。
“市场的问题应交给市场去解决，土地的价格也是随着市场调节的。”吴翔华建议，政府在供地时，要做好“有效供给”。尤其是在全年的供地计划中，一定要拿出一些解决青年人、新市民这些“城市夹心层”住房的限价地，做好“人、房、地”三者的协调。针对改善性需求的地块，则要放开最高限价，减少人为干预，让市场去定价。
地块区域间热度不均
值得注意的是，今年一些非传统意义上的热门地区土地出让情况亮眼。以南京雨花台区为例，在首轮出让中，区域内两幅宅地全部突破最高限价摇号。两幅地块分别位于雨花台区的雨核和小行板块，从拍卖现场的情况看，雨花数字城核心区（g05）地块、小行（g06）地块均吸引10余家房企报名，最终5家房企参与g05地块摇号，15家房企参与g06地块摇号。
近年，雨花台区数字经济产业发展较快，吸引到一批充满青春气息的数字产业人才队伍。工作日早晨，走在软件大道上，就会发现街道上汇集着年轻人。房地产发展也是经济发展的“晴雨表”，土地出让受关注区域，其经济发展趋势向好，未来可能有更多人口流入，从而带来更多购房需求。2023年，雨花台区预计实现软件业务收入将占南京市比重超35%，集聚涉软企业3700余家、软件从业人员33万人。
不过，南京、苏州、无锡、镇江等地土地出让均存在一定程度的分化特征，例如，苏州高新区1幅地块竞价81轮触顶，工业园区1幅地块触顶且成交楼面价刷新片区地价纪录；而吴中区及吴江区4幅地块则表现相对平淡，均以底价成交。张辉分析，今年上半年，江苏各城市不同区域地块热度分化较重。他建议，区域供地需要综合提升地块性价比，在供应量大的区域，要把握好土地出让规模和节奏，否则较难得到市场认同，也容易加剧供求失衡；在库存大、去化慢的区域，应在地价上给房企更大空间，以弥补流速劣势。
新华日报·交汇点记者 刘春 刘霞
上观号作者：交汇点
