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关于引入社会资本参与
旧城改造土地熟化工作的实施意见
为引导和规范社会资本积极投入我市城市建设，破解旧城改造资金难题，加快城市更新改造步伐，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）、《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》（国发〔2010〕13号）、《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发〔2015〕37号）等有关文件规定，结合本市实际，现就引入社会资本参与我市旧城改造项目土地熟化工作，提出如下实施意见：
一、总体要求
（一）工作目标。通过引入社会资本参与土地熟化项目建设，积极探索创新我市旧城改造模式，进一步缓解旧城改造项目资金压力，改善民生，优化我市投融资环境，加大全市固定资产投资增量，集约节约利用城市土地资源，促进全市房地产市场健康发展，不断推动我市城市功能完善和形象提升。
（二）基本思路。土地熟化是指对一定区域范围内的集体土地、国有土地上的房屋进行征收、补偿，并开展适当的市政基础设施建设，最终完成土地前期整理工作，使相关地块满足供地条件。引入社会资本参与旧城改造土地熟化工作是指在旧城改造项目正式发布征收公告前，政府采取招标等竞争性方式公开选择社会资本作为土地熟化人，由土地熟化人提供资金给政府用于开展项目土地和房屋征收补偿、场地平整等工作。按照“谁投资、谁受益”的原则，项目土地熟化成为“净地”后，土地熟化人可按规定参与相关地块的土地出让活动，并在土地出让后，按协议收回土地熟化投资成本，获得投资收益。
二、基本原则
（一）政府主导、市场运作。土地熟化工作应在市人民政府的统一指导和监管下，以城区政府（新区管委会）为主体组织实施，充分发挥市场机制的调节效应，以招标等公开竞争性方式择优选择土地熟化人，建立符合市场经济要求的契约精神，确保土地熟化工作的规范有序和公平、公正、公开。
（二）统一规划、分步实施。按照城市总体规划和土地利用总体规划，结合我市旧城改造现状，科学合理的规划全市旧城改造项目，确定土地熟化项目和分步实施计划，实现旧城改造片区滚动开发建设。
（三）熟供分离、净地出让。土地熟化工作与土地供应工作分阶段进行，即社会资本先参与土地熟化工作，项目用地完成前期开发整理依法收储后，再开展项目土地出让活动，以实现良性引入社会资本参与土地熟化工作的目的。
（四）创新机制、因地施策。根据改造项目和熟化地块的具体情况，科学合理的制定项目土地熟化方案，对土地熟化资金成本较高的项目，在不违背相关法律法规的前提下，可通过多个社会资本参与，项目土地分批熟化、分期出让等方式灵活推进。
三、实施范围
本意见所指的引入社会资本参与旧城改造土地熟化工作主要适用于我市城市规划区范围内危旧房集中片区改造、基础设施落后片区改造等旧城改造项目。
四、实施步骤
社会资本参与旧城改造项目土地熟化工作应结合项目实际，按照以下步骤实施：
（一）项目规划阶段：市住建部门牵头建立全市范围内的旧城改造项目库，并根据城市发展和项目实施条件制定项目年度实施计划。项目年度实施计划编入国民经济和社会发展年度计划。
（二）项目确定阶段：根据年度国民经济和社会发展计划，市住建部门会同城区政府（新区管委会）组织相关单位研究确定需引入社会资本参与土地熟化项目，经市政府同意后，编制项目土地熟化方案，报市土地储备委员会批准，由城区政府（新区管委会）通过招标等公开竞争性方式确定项目土地熟化人。
（三）项目熟化阶段：市住建部门、城区政府（新区管委会）与社会资本出资方签订项目土地熟化协议，土地熟化人根据协议履行出资义务，城区政府（新区管委会）利用土地熟化人提供的资金开展项目范围内的土地和房屋征收补偿、场地平整等工作后，由土地储备部门依法收储。涉及农转用和征收的，需办理农转用和征收手续后，再开展相关土地熟化工作。
（四）土地出让阶段：市国土部门组织项目地块出让时，报名参与土地出让的，需持有市住建部门出具的该批次项目土地熟化人资格认定书。项目地块公开交易成交且受让人全额缴纳土地出让价款后，市财政部门将土地价款部分划拨城区政府，保证城区政府能按协议约定履行对土地熟化人的义务。
五、政策规定
（一）社会资本参与资格。报名参与土地熟化的社会资本出资方需具有独立法人资格，具有较强的财务与融资能力，有良好的银行资信、财务状况及相应的偿债能力。
（二）土地熟化人资格的确定。以招标等公开竞争性方式确定土地熟化人。有意向的社会资本可按有关文件要求报名参与竞选，并同时缴纳保证金（保证金按不超过拟熟化项目征收补偿资金的10%～20%计，具体比例根据项目确定）。
公开征集社会资本参与土地熟化的项目一般按批次进行公告，每批公告项目原则上不少于3个，获得公告内任一项目土地熟化人资格的，均自动获得该批公告其他项目的土地熟化人资格。只有获得项目土地熟化人资格，才能参与本批次公告内的项目土地出让活动，但任一土地熟化人参与该批次公告相关土地出让的次数原则上不得超过三次。
根据需要项目可征集多个社会资本参与，参与投资的社会资本可同时获得土地熟化人资格，亦可根据社会资本的最终出资比例、资信状况等因素，择优确定一个社会资本获得土地熟化人资格，具体按项目协议约定执行。
（三）土地熟化人未履行协议的处理。土地熟化人未按协议约定履行出资义务的，视为放弃土地熟化人资格，该项目可重新选择社会资本参与，或经市土地储备交易委员会同意后，由土地储备部门解决后续土地整理事宜。原土地熟化人前期投入本金需待项目地块出让，全额收取土地价款后根据协议约定返还。由土地储备部门解决后续土地整理事宜的项目，土地公开出让时，不再将土地熟化人资格作为报名参与相关土地使用权出让的条件。
（四）土地熟化人投资收益及获得方式。根据土地熟化成本、土地市场、熟化周期等因素，对土地熟化人投入成本，项目协议书可约定按投入成本总额的年平均数累进计算，按同期银行贷款基准年利率上浮不高于30%给予投资回报。投入成本由城区政府按有关法律法规核算，报市政府相关部门核定。土地熟化人投资本金及投资收益可一次性偿还，亦可分期偿还，具体按项目协议确定。
（五）已熟化项目土地的出让。土地出让底价和起始价应根据土地评估结果和政府产业政策，同时参考土地熟化成本和投资人合理收益综合确定。对规模较大、拆迁难度较高的项目，在符合城市规划的前提下，可按“整宗公告、分期熟化、分期验收、分期出让”原则，根据熟化情况分宗出让土地。
（六）已熟化项目土地使用权人的确定。通过招标、拍卖或挂牌确定已熟化项目土地的使用权人。已熟化项目土地首次公开出让时，作为该项目土地熟化出资方的土地熟化人，必须参与土地出让活动，否则取消其该批次项目的土地熟化人资格。已熟化项目土地流拍，再次组织土地出让的，不再将拥有土地熟化人资格作为报名参与土地出让活动条件。
（七）土地出让价款的处理。项目地块土地出让价款按相关规定扣除计提、上缴基金和土地收储部门成本后，由市财政部门根据土地熟化协议将土地价款划拨城区政府，保证城区政府能按协议约定履行对土地熟化人的义务。项目土地出让价款溢价部分由市财政统筹安排用于全市旧城改造项目及修建改造项目周边基础设施、公共服务设施等。
（八）本意见施行前已开展的旧城改造项目的处理。对于本意见颁布实施前已经启动的旧城改造项目，若社会资本已开始进入项目土地熟化工作且相关土地尚未公开出让的，经市土地储备委员会同意，社会资本出资方可获得土地熟化人资格，相关项目地块并入最近社会资本参与旧城改造项目熟化地块出让批次。
六、保障措施
（一）加强组织领导。成立以市长为组长的市旧城改造工作领导小组（以下简称“市旧改领导小组”），负责指导、协调全市旧城改造工作；领导小组下设办公室（以下简称“市旧改办”），办公室设在市住建部门，负责具体推进项目工作，协调解决土地熟化工作中遇到的问题。
（二）提高思想认识。各相关单位要充分认识引入社会资本参与土地熟化工作对我市旧城改造的重要意义，统一思想，高度重视，密切配合，加大工作力度和政策宣传引导，坚持以人为本，细致深入的做好群众思想工作，切实维护好群众利益，确保土地熟化工作的顺利稳步推进。
（三）明确工作职责。市住建、发改、财政、规划、国土、审批等部门要强化在土地熟化人工作实施环节的各项服务意识和责任意识，通力配合推进项目建设；城区政府（新区管委会）要强化工作的主体意识，组织好项目房屋征收与安置补偿工作；市财政要统筹安排好旧城改造土地熟化项目入库工作的前期经费，确保工作能有效开展。
附件：引入社会资本参与旧城改造土地熟化工作基本流程
附件
引入社会资本参与旧城
改造土地熟化工作基本流程
一、项目规划阶段
（一）市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）在全市范围内征集旧城改造项目（以下简称旧改项目）。
（二）市住建委组织市发改、规划、国土、财政等部门、土地交易储备中心及城区政府（新区管委会）研究建立全市旧改项目库，并根据城市发展和项目实施条件确定年度实施计划。项目年度实施计划编入国民经济和社会发展年度计划。
二、项目确定阶段
（一）市住建委会同城区政府对项目年度实施计划进行前期调查分析，确定拟引入社会资本参与的旧改项目，并形成项目实施初步意见报市政府审议。在调查和分析过程中，相关单位需配合完成相关工作：
1. 市规划局配合划定项目前期计划改造范围，并提供相关地块的规划资料；
2. 市国土资源局负责提供项目地块权属、登记等宗地信息，并依据市规划局出具的规划资料委托土地中介机构对项目地块进行评价，出具评估报告；
3. 其他有关部门根据部门职责对项目提出改造意见。
（二）市规划局根据市政府同意的项目实施初步意见，出具项目规划意见（用地范围、设计指标等）。
（三）市住建委结合市规划局意见，提出包含项目征收用地规划范围、改造模式、相关规划经济技术指标等内容的项目改造实施意见报市旧改办讨论。
三、项目熟化阶段
（一）根据市旧改办讨论通过的项目改造实施意见，市住建委会同城区政府（新区管委会）编制包含地块改造范围和面积、熟化成本和周期、开发计划和实施方案等内容的项目土地熟化方案，经市旧改办组织相关单位审查通过后，由市住建委报市土地储备委员会批准。
（二）根据市土地储备委员会批准的项目熟化方案，由城区政府（新区管委会）编制项目熟化招标文件等有关文件，经市旧改办讨论通过后，城区政府通过招标等公开竞争性方式选择确定土地熟化人。
（三）市住建委、城区政府（新区管委会）与土地熟化人签订协议，明确资金交付期限、融资回报、土地整理等具体内容。
（四）土地熟化人按协议约定向城区政府（新区管委会）拨付土地熟化资金，城区政府（新区管委会）定期向市旧改办汇报项目进度和资金使用情况。
四、土地出让阶段
（一）城区政府（新区管委会）完成相关工作后，出具项目熟化情况报告（包括资金使用情况、补偿安置情况、项目前期总成本等内容），报市旧改领导小组。
（二）市住建委会同有关部门对项目的用地方式、规划设计、开发期限、基础设施和配套公用设施建设、拆迁补偿安置等提出要求，并出具项目建设条件意见书。
（三）市土地交易储备中心依法收储土地后，市国土局依据市规划局出具的规划设计条件、市住建委出具的项目建设条件意见书及城区政府（新区管委会）出具的项目前期总成本，编制土地出让方案，依法定程序报批并组织项目土地出让。报名参与土地出让的，需持市住建委出具的该批次项目土地熟化人资格认定书。
（四）项目地块公开交易成交且受让人全额缴纳土地出让价款后，市财政部门将按相关规定扣除计提、上缴基金和土地收储部门成本后的部分土地价款划拨城区政府，保证城区政府能按协议约定履行对土地熟化人的义务。
