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乡村复兴是一个大战略，必须有真金白银的硬投入。长时间以来，土地出让收益，能够说是“取之于乡，用之于城”，要创新方针机制，把土地增值收益这块“蛋糕”切出更大的一块用于支撑脱贫攻坚和村庄复兴。
一
最新乡村复兴土地政策
1、新增建造用地计划方针奖赏，支撑村庄工业交融开展
2017年12月，国土资源部、国家开展变革委联合印发的《关于深入推动农业供应侧结构性变革做好村庄工业交融开展用地保证作业的告诉》从八个方面清晰了保证村庄工业交融开展用地的方针。
通知指出，将安排必定比例年度土地运用计划，专项支撑村庄新工业新业态和工业交融开展。对存量建造用地用于小微创业园、休闲农业、村庄旅行、村庄电商等村庄二三工业的市、县，可给予新增建造用地计划方针奖赏。
总结要点如下：
2、宅基地“三权分置”，商场化运作的多方共赢
作为村庄专门用于建造住所房子为意图的部分土地，宅基地的变革进程和未来方向备受商场重视。2018年，中心提出探索宅基地所有权、资历权、运用权“三权分置”，执行宅基地团体所有权，保证宅基地农户资历权，适度放活宅基地运用权。“三权分置”将保护进城农人的土地承揽权益，促进有条件的农业人口放心落户城，加速构成城乡交融开展格局。
据了解，目前，已有部分地区颁发了村庄宅基地“三权分置”不动产权挂号证，金融机构也加大了对农人住所典当贷款的发放力度。这项2018年头提出的变革在经过半年左右的探索后，已经进入全面提速时期。
具有宅基地资历权的农户——搁置的宅基地能够租借给做休闲农业项意图个人或许公司，获取分红。村庄创业者——返乡创业者能够经过租借“运用权”的方法，做特征客栈、农家乐等。养老乡居客——宅基地流通可在“适度”的准则下进行，为回归村庄养老休假的新乡民提供土地流通方针支撑。国家发改委城市和小城镇开展中心原副主任乔润令指出，在村庄复兴的布景下，村庄团体建造用地是未来用地的新范畴，是绝大多数田园归纳体、特征小镇用地的最新范畴。宅基地新方针及其后续融资方针的完善，将为城市本钱的下乡开辟道路，也为文旅工业土地运用提供了新的空间。
绿维文旅以为，宅基地准则变革是三块地变革中最困难的，依据这两三年各试点的实践经验来看，有用运用宅基地的方法主要有四种。同时，宅基地入市后的用处也要严厉把控。
正如中心农办主任韩俊着重所言，宅基地三权分置不是让城里人到村庄买房置地，而是要使农人的搁置住所成为开展村庄旅行、养老等工业的载体。
3、土地新收益：新增犁地方针和城乡建造用地增减挂钩节余方针跨省域调剂
2018年的中心一号文件提出，改进犁地占补平衡处理方法，树立高标准农田建造等新增犁地方针和城乡建造用地增减挂钩节余方针跨省域调剂机制，将所得收益经过支出预算悉数用于稳固脱贫攻坚效果和支撑施行村庄复兴战略。
2018年3月，国务院办公厅印发了《跨省域弥补犁地国家统筹处理方法》和《城乡建造用地增减挂钩节余方针跨省域调剂处理方法》清晰了施行细则。新土地政策运用经济手段，发达地区和贫困地区资源优势互补，助推脱贫攻坚和村庄复兴。
日前，天然资源部贯彻执行《方法》规则，下发了《关于施行跨省域弥补犁地国家统筹有关问题的告诉》、《关于健全建造用地“增存挂钩”机制的告诉》以及《城乡建造用地增减挂钩节余方针跨省域调剂施行方法》。
同时，为推动相关作业顺利施行，财政部制订了《跨省域弥补犁地资金出入处理方法》和《城乡建造用地增减挂钩节余方针跨省域调剂资金出入处理方法》，清晰了资金收取、下达、结算、运用等方面的要求。清晰指出跨省域弥补犁地资金、深度贫困地区收到的城乡建造用地增减挂钩节余方针跨省域调剂资金，将悉数用于稳固脱贫攻坚效果和支撑施行村庄复兴战略。
深入推动土地整治和高标准农田建造：高标准农田是指土地平整、会集连片、设备完善、农田配套、土壤肥沃、生态杰出、抗灾才能强，与现代农业出产和经营方法相适应的旱涝保收、高产稳产，划定为永久根本农田的犁地。新增犁地，这为深入推动土地整治和高标准农田建造发明了重要条件。同时，实行增减挂钩节余方针跨省域调剂，将进一步显化土地级差收益，为增减挂钩的深入开展提供了更大动力。两大行动相结合，将进一步推动村庄出发生活条件的改进。2018年4月，我国农业开展银行出台《关于服务村庄复兴战略的辅导意见》和《关于全力支撑高标准农田建造作业的告诉》，支撑美丽宜居村庄建造扎实推动，争夺建造1000个左右村庄复兴示范村；尽力成为服务村庄复兴战略和支撑高标准农田建造的主力银行。答应跨省调整犁地占补平衡：犁地占补平衡坚持以县域平衡为主。调整犁地占补平衡方针，答应犁地后备资源严重匮乏、弥补才能的确不足的直辖市和省，申请在国家统筹下跨省域弥补犁地，可有用处理边退耕、边开垦的矛盾，避免毁林毁草开垦和滩涂围垦，推动山水林田湖草全体保护、系统修正，具有明显的生态效益。关于贫困地区有资源条件发生弥补犁地方针的，优先纳入调剂平台，支撑获得经济收益、加速脱贫致富。地区间的资源资金互补，促进共同开展：施行两个跨省域土地方针调剂，关于经济相对发达地区，能够缓解犁地占补平衡压力，拓展建造开展空间，保证严重项目及时落地。而关于经济相对落后地区，则能够获得可观的搬运支付，夯实农业村庄开展根底，并为特征小镇、田园归纳体等建造提供支撑，然后发挥地区之间资金资源互补作用，促进共同开展。4、6类严重建造项目将答应占用永久根本农田
2018年7月，为贯彻执行《中共中心、国务院关于加强犁地保护和改进占补平衡的意见》，天然资源部下发《关于做好占用永久根本农田严重建造项目用地预审的告诉》，要求严厉限定严重建造项目规划，严厉占用和补划永久根本农田证明，严厉用地预审过后监管，将永久根本农田保护措施落到实处。
现阶段答应占用永久根本农田的严重建造项目包含：党中心、国务院清晰支撑的严重建造项目；军事国防类；交通类（机场项目、铁路项目、公路项目）；动力类；水利类；以及为贯彻执行党中心、国务院严重决议计划布置，国务院出资主管部分或国务院出资主管部分会同有关部分支撑和认可的交通、动力、水利根底设备项目。
国土部、住建部联合发布了《运用团体建造用地建造租借住所试点计划》，宣告将13个城市纳入试点！
这是楼市调控以来，真实意义上的大招，其影响将非常巨大，关于楼市堪称重磅炸弹，显示出我国楼市格局的严重变化。
参与试点的13个城市，悉数为我国的中心城市，由此可见，中心树立“租售并举”住所系统的决计之大！
这13个城市是：北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。
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震慑的亮点
村庄团体土地不必经过国家征地环节，直接进入了商场，租借住所、同享休假小院这类项目将获得快速批阅通道！同时，土地本钱将大幅下降，对平抑未来的租金价格、房价将发生严重影响。
同享休假小院，是结合商场刚需打造的城市家庭归园田居、享用同享休假生活方法的第二居所。在这里，你能够享用到同享休假的田园生活：同享旅途、同享文创、同享禅修、同享运动、同享医护......免费享用阳光、空气、营养、水......
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此次变革的严重意义
榜首：“运用团体建造用地建造租借住所、同享休假小院”，是我国土地准则的严重变革，意味着以后“土地变革有巨大的空间”。未来，土地入市是不是必定要经过政府征地环节，都可能发生变化。这样，我国房地产商场自1998年以来的根本逻辑，可能发生严重变化。
第二：这意味着政府向社会大规划搬运土地红利，这是非常值得称赞的。
第三：这意味着一大批低本钱土地入市，由此发生一大批低本钱房子，关于按捺高房价、高租金将发生巨大作用。依据刚刚发布的“方法”——村镇团体经济组织能够自行开发运营，也能够经过联营、入股等方法建造运营团体租借住所或许同享休假小院。兼顾政府、农人团体、企业和个人利益，理清权利义务联系，平衡项目收益与征地本钱联系。
第四：大城市郊区村庄户口价值大增，将发生一大批新富阶层。这些农人将成为大批租借住所的股东，长时间享用土地红利。
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以下亮点值得留意
①：项目用地应当契合城乡规划、土地运用总体规划及村土地运用规划，以存量土地为主，不得占用犁地。
②：尊重农人团体志愿，合理确认项目运作方法，保护权利人合法权益，保证团体经济组织自愿施行、自主运作。
③：试点城市应当整理项目报批（包含预审、立项、规划、占地、施工）、项目竣工检验、项目运营处理等规范性程序，树立快速批阅通道。
④：团体租借住所租借，应遵守相关法律法规和租借合同约定，不得以租代售。承租的团体租借住所，不得转租。探索树立租金构成、监测、辅导、监督机制，避免租金异常波动，保护商场平稳运转。
⑤：承租人可依照国家有关规则凭挂号存案的住所租借合同依法申领居住证，享用规则的根本公共服务。有条件的城市，要进一步树立健全对非本地户籍承租人的社会保证机制。
也就是说，政府关于开发这类住所给予了大量优惠方针，包含快速批阅通道，租住人员能够享用“根本公共服务”等等。
当时构建养老服务系统的重要支撑点，也是薄弱环节。《村庄规划》清晰了构建村庄养老服务系统的准则和思路，是辅导未来五年村庄养老实践作业的重要文件，特将重点内容收拾编辑如下：
《村庄规划》第三十章主题是添加村庄公共服务供应，指出持续把国家社会事业开展的重点放在村庄，促进公共教育、医疗卫生、社会保证等资源向村庄歪斜，逐步树立健全全民掩盖、普惠同享、城乡一体的根本公共服务系统，推动城乡根本公共服务均等化。
二
休闲农业项目拿地关键
1、哪些可作为休闲农业用地
农人自有住所、搁置宅基地：《关于活跃开发农业多种功能大力促进休闲农业开展的告诉》中清晰规则支撑农人开展农家乐，搁置宅基地收拾结余的建造用地可用于休闲农业，因此在进行休闲农业开发建造中要充分运用农人自有住所、搁置宅基地。村庄团体建造用地：指乡(镇)村建造用地，乡(镇)村建造用地是指乡(镇)村团体经济组织和村庄个人出资或集资，进行各项非农业建造所运用的土地。四荒地：2016年中心一号文件以及《关于活跃开发农业多种功能大力促进休闲农业开展的告诉》中鼓励运用“四荒地”（荒山、荒沟、荒丘、荒滩）开展休闲农业，对中西部少数民族地区和会集连片特困地区运用“四荒地”开展休闲农业，其建造用地方针给予歪斜。“四荒”运用权承揽、租借或拍卖的期限最长不得超越50年。其他方法：《国务院办公厅关于推动村庄一二三工业交融开展的辅导意见》(国办发[2015]93号)提出，对社会本钱出资建造连片面积达到必定规划的高标准农田、生态公益林等，答应在契合土地处理法律法规和土地运用总体规划、依法处理建造用地批阅手续、坚持节省集约用地的前提下，运用必定比例的土地开展观光和休闲休假旅行、加工流通等经营活动。
图片截取自农业新闻网-图话三农
2、休闲农业拿地新方法
选用土地银行的方法：在完结村庄土地确权作业的地区，可选用“土地银行”的方法，完成村庄团体土地方针的自在流通、质押和融资。这关于农户获取启动资金自营个别旅行项目和专业企业规划化获取土地用于开发大型旅行项目而言都具有现实意义。树立以土地股份为根底的协作社：有条件的村庄团体能够树立协作社，农户以承揽的土地入股，进行股份协作。这样能够使土地会集经营、高效经营、构成规划化、工业化经营。这种方法，处理准则严厉，处理方法科学，对加强休闲农业和村庄旅行范畴的村庄团体经济开展才能，保证开展效果切实惠及本地有着极大的促进作用。土地置换、租借、入股联营等：对经济效益不抱负的团体用地，可采纳土地置换、租借、入股联营等方法，统筹盘活这些存量团体土地。一方面能够处理旅行开发过程中，需求搬迁部分农户的住所、承揽地的问题;另一方面能够充分发挥土地运用价值，集约化开展，便于个人或企业经营处理。
土地处理触及的法律、法规、方针较多，同一个问题的相关规则往往散见于不同的法规和方针文件中。需求对这些方针法规文件充分整理并予以集成，同时结合项意图性质、特点和用地需求，加强用地策划，研讨提出所需各类建造用地的处理计划，终究构成培育特征小镇的方针空间。
依照现行方针，有30余种用地处理计划可供特征小镇运用。
计划一：运用存量国有建造用地
1．同意运用：市政道路、公园、绿洲、广场等属于公共用地，处理同意运用手续，即同意用于建造市政道路等，能够发建造用地同意书，但不必发划拨决定书或出让合同等。这些用地在土地挂号时也是只挂号不发证。需求留意区分建造单位、处理单位与土地运用权人的不同。2．国有土地划拨，即行政方法。3．国有土地运用权出让。4．国有土地租借。5．国有土地运用权作价出资或入股。
除同意运用和划拨外，其他三种方法属于有偿运用。其中，出让和国有土地租借的详细装备方法包含协议、投标、拍卖和挂牌四种，作价出资或入股因有清晰的运用者，只能经过协议方法装备。
计划二：圈内农用地处理转用、征收手续后依法提供应详细项目
土地运用总体规划所确认的城市村镇建造用地，被称为“圈内用地”。为施行规划，需求占用圈内用地，触及农用地的，应当处理农用地转用批阅手续；触及团体所有土地的，应当处理土地征收批阅手续。在已同意的农用地转用规划内，详细建造项目用地由市、县人民政府同意，由市、县国土资源部分依法供应。
计划三：圈外单独选址建造项目用地
动力、交通、水利、矿山、军事设备等建造项目确需运用土地运用总体规划确认的城镇村庄建造用地规划外土地的，经同意能够在圈外单独选址建造。触及农用地的，应当处理农用地转用批阅手续；触及团体所有土地的，应当处理土地征收批阅手续；土地供应计划在处理农用地转用和土地征收时同时同意。
计划四：运用国有农用地
建造需求运用国有农用地的，应当在处理农用地转用批阅手续转为国有建造用地后，依法处理供应手续，不必处理征收手续。
计划五：直接运用团体建造用地
有六种景象可运用团体建造用地。1、城镇村公益事业、公共设备用地。
2、乡民住所。3、团体经济组织兴办企业或许与其他单位、个人以土地运用权入股、联营等方法共同举办企业的。4、以团体经济组织为主体开发建造公租房、村庄休闲旅行养老等工业，或许以团体建造用地运用权作价出资入股、联营与其他企业协作开发此类工业的。5、在33个村庄“三块地”变革试点，团体建造用地运用权能够出让、租借、作价出资或入股，用于商品住所以外的经营性项目。6、返乡下乡创业人员，可依托自有和搁置农房院落开展农家乐；也可经过租借农房或与具有合法宅基地、农房的当地农户协作改建自住所。
计划六：运用国有未运用地
建造项目能够运用土地运用总体规划确认的国有未运用地，不需修改规划，也不必处理转用和征收手续，直接同意用地。
计划七：运用团体未运用地
能够参照计划五，直接作为团体建造用地运用。而国家建造项目运用团体未运用地的，应当处理土地征收批阅手续后依法供地；不需求处理农用地转用手续，不需求用地计划方针，不缴纳新增费和犁地开垦费。
计划八：运用设备农用地
设备农用地是指设备农业项目区域内直接用于经营性养殖的畜禽舍、工厂化作物栽培或水产养殖的出产设备用地、隶属设备用地和配套设备用地，村庄宅基地以外的晾晒场等农业设备用地。设备农业项目不同于一般的建造项目，其用地也不同于一般建造项目用地，契合要求的设备农用地不属于建造用地，按农用地进行处理，不需处理农用地转用批阅手续，不作为新增建造用地处理。隶属设备和配套设备用地有必定比例限制。
设备农用地不包含以下用地：
经营性粮食存储、加工和农机农资寄存、修理场所；以农业为依托的休闲观光休假场所、各类庄园、酒庄、农家乐；以及各类农业园区中触及建造永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地。计划九：结合土地整治、村庄整治安排用地
土地整治是对项目区内田、水、路、林、村等的归纳整治和统一安排，必定触及到项目区内各业用地的重新布局、安排和产权调整。土地整治规划计划中包含了整治后的土地产权调整和各类项目用地调整（地类调整和供地安排）。土地整治施行规划经同意后，应当依据经同意的施行规划，相应调整项目区内各类用地产权和地类，直接为项目区内原用地单位整治后的用地处理相使用地手续，不再处理农用地转用批阅手续，也不占用土地运用年度计划方针。安排原用地者用地后的剩下部分，应当依法处理供地手续。
计划十：运用增减挂钩项目建新区用地的，视同建造用地；
农业项目运用国有农用地，有承揽经营、承揽经营权流通、由农场职工按要求耕种等方法；
农业项目运用团体农用地，有承揽经营、承揽经营权流通、四荒地（荒山、荒沟、荒丘、荒滩）拍卖、由原农户按要求种植等方法；
运用四荒地等未运用地的，有承揽经营、四荒地拍卖、流通等方法，运用年限最长50年，运用方向包含拓荒造林、治沙改土以及休闲农业、设备农业等，用于非农业建造需求批阅；
村庄三项建造运用圈内农用地的，应当先行处理农用地转用手续，转为团体建造用地后，再由县市人民政府同意运用；
契合条件的村庄道路用地和农田水利设备用地属于农用地，不属于建造用地，不处理农用地转用手续，不占建造用地方针；
地质灾害治理工程用地，依照地质灾害治理项目处理项目批阅手续，不处理征收、转用手续，不占用方针，但应当足额安置补偿。
依据项目详细需求不同，还有填海造地、抢险救灾用地、暂时用地、先行用地、一般采矿用地、石油天然气钻采及配套用地、搁置地处置与运用、工矿废弃地运用或复垦置、低效地再开发运用、管线用地（需设置地役权）、低丘缓坡用地、光伏用地、新工业新业态用地以及村庄党建、医疗、图书、体育等配套用地等用地处理计划可供挑选。
此外，还能够经过商场处理项目用地：以转让方法获得土地运用权；以股权转让方法获得方针公司控制权，进而完成开发运用方针土地的意图；以协作开发方法开发运用方针土地；原有建造用地地依法改变用处等土地运用条件后,用作开展项目用地；原有建造用地处理出让、租借等有偿用地手续后，用作开展项目用地。能够看出，土地政策整理集成能够构成许多种拿地的处理计划，方针使用空间很大，不管是搞房地产开发、搞工业建造项目，仍是搞特征小镇建造，如果不懂土地政策集成使用，会失去许多的机会，添加许多作业难度和开发成本。
